NIIF 13 Medicin del valor razonable 1 Introduccin El valor razonable se define como el precio que se recibira por vender un activo o se pagara por transferir un pasivo en una transaccin ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medicin, tambin conocido como el comprador dispuesto-vendedor dispuesto principio. Es importante tener en cuenta que el valor razonable es una medicin basada en el mercado y no una medicin especfica de la entidad. Este documento de orientacin ampla el concepto de valor razonable, proporciona informacin terica sobre las tcnicas de valoracin prescritas en la NIIF 13 Medicin del valor razonable y destaca algunas malas interpretaciones comunes de la Norma. Este documento de orientacin debe leerse con el Resumen de las NIIF: NIIF 13 Medicin del valor razonable, que est disponible en http://www.pkf.com/ifrs o, para las firmas miembro de PKF, en PKF365. Fecha de vigencia y transicin Una entidad aplicar esta Norma a los perodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2013. Se permite su aplicacin anticipada. Si una entidad aplica esta NIIF para un perodo anterior, revelar ese hecho. Esta Norma se aplicar de forma prospectiva a partir del comienzo del perodo anual en el que se aplique inicialmente. Modificacin del Ciclo de Mejoras Anuales 2011-2013 emitida en diciembre de 2013: Una entidad aplicar esa modificacin a los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de julio de 2014. Una entidad aplicar esa modificacin de forma prospectiva desde el comienzo del periodo anual en el que se cumpla la NIIF 13 Valor razonable. Inicialmente se aplic la medicin. Se permite la aplicacin anticipada. Si una entidad aplica esa modificacin para un perodo anterior, revelar ese hecho. Comprensin del concepto de valor razonable Al determinar el valor razonable de un activo o pasivo, se debe tener en cuenta lo que los participantes del mercado consideraran al determinar un precio apropiado a pagar o recibir por ese activo o pasivo. Los asuntos que los participantes del mercado consideraran incluyen la condicin y ubicacin del activo, as como las restricciones sobre la venta o el uso del activo. Esta Norma es muy clara en cuanto a que los costos de transaccin no deben incluirse en el valor razonable del activo o pasivo ya que estos costos no son una caracterstica del activo o pasivo, sin embargo, el valor razonable debe ajustarse para considerar cualquier costo de transporte. Generalmente, el valor razonable de los activos no financieros resulta ser el ms difcil de determinar, dado que puede ser difcil determinar el mercado correcto, as como las caractersticas que los participantes del mercado consideraran al determinar un precio aceptable. La Norma establece que el valor razonable de los activos no financieros debe determinarse en funcin del mayor y mejor uso del activo, aun cuando la contraparte de la transaccin no utilice el activo de la misma forma que el vendedor. Sin embargo, el uso actual del activo por parte del vendedor es el mayor y mejor uso del activo. Al realizar el clculo del valor razonable, las entidades deben usar tcnicas de valoracin que sean apropiadas en las circunstancias y para las cuales se disponga de datos suficientes para medir el valor razonable, maximizando el uso de datos de entrada observables relevantes y minimizando el uso de datos de entrada no observables. NIIF 13 Medicin del valor razonable 2 Para aumentar la consistencia y la comparabilidad en las mediciones del valor razonable y las revelaciones relacionadas, esta Norma estableci una jerarqua de valor razonable que clasifica los datos de entrada de las tcnicas de valoracin en tres niveles: Nivel 1: Precios de mercado cotizados (no ajustados) en activos mercados para activos o pasivos idnticos Nivel 2: Tcnicas de valuacin para las cuales el input de nivel ms bajo que es significativo para la medicin del valor razonable es directa o indirectamente observable Nivel 3: Tcnicas de valuacin para las cuales el input de nivel ms bajo que es significativo para el valor razonable la medicin es inobservable Esta Norma requiere que las entidades apliquen tcnicas de valoracin consistentes con cualquiera de los siguientes tres mtodos: Enfoque de mercado El enfoque de mercado utiliza precios y otra informacin relevante generada por transacciones de mercado que involucran activos, pasivos o un grupo de activos idnticos o comparables (es decir, similares). activos y pasivos, como un negocio. Por ejemplo, las tcnicas de valoracin coherentes con el enfoque de mercado suelen utilizar mltiplos de mercado derivados de un conjunto de comparables. Los mltiplos pueden estar en rangos con un mltiplo diferente para cada comparable. La seleccin del mltiplo apropiado dentro del rango requiere juicio, considerando factores cualitativos y cuantitativos especficos de la medicin. Las tcnicas de valoracin coherentes con el enfoque de mercado incluyen la fijacin de precios matricial. La fijacin de precios matriciales es una tcnica matemtica que se utiliza principalmente para valorar algunos tipos de instrumentos financieros, como los ttulos de deuda, sin depender exclusivamente de los precios cotizados de los ttulos especficos, sino ms bien de la relacin de los ttulos con otros valores cotizados de referencia. Mtodo de ingresos El mtodo de ingresos convierte importes futuros (por ejemplo, flujos de efectivo o ingresos y gastos) en un nico importe actual (es decir, descontado). Cuando se utiliza el enfoque de ingresos, la medicin del valor razonable refleja las expectativas actuales del mercado sobre esos montos futuros. Esas tcnicas de valoracin incluyen, por ejemplo, las siguientes: (a) tcnicas de valor presente; (b) modelos de valoracin de opciones, como la frmula de Black-Scholes-Merton o un modelo binomial (es decir, un modelo reticular), que incorporan tcnicas de valor actual y reflejan tanto el valor temporal como el valor intrnseco de una opcin; y (c) el mtodo de ganancias excedentes de varios perodos, que se utiliza para medir el valor razonable de algunos activos intangibles. Enfoque del costo El enfoque del costo refleja la cantidad que se requerira actualmente para reemplazar la capacidad de servicio de un activo (a menudo denominado costo de reemplazo actual). Desde la perspectiva de un vendedor participante del mercado, el precio que se recibira por el activo se basa en el costo para un comprador participante del mercado de adquirir o construir un activo sustituto de utilidad comparable, ajustado por obsolescencia. Esto se debe a que un comprador participante del mercado no pagara ms por un activo que el monto por el cual podra reemplazar la capacidad de servicio de ese activo. La obsolescencia abarca el deterioro fsico, la obsolescencia funcional (tecnolgica) y la obsolescencia econmica (externa) y es ms amplia que la depreciacin para fines de informacin financiera (una asignacin del costo histrico) o fines impositivos (usando vidas de servicio especficas). En muchos casos se utiliza el mtodo del costo de reposicin actual para medir el valor razonable de los activos tangibles que se usan en combinacin con otros activos o con otros activos y pasivos. NIIF 13 Medicin del valor razonable 3 Gua prctica Determinar el valor razonable de un activo o pasivo financiero puede ser un proceso complicado. Las siguientes ilustraciones resaltan algunas de las interpretaciones errneas ms comunes al aplicar los requisitos de la NIIF 13, especialmente con respecto a la categorizacin en la jerarqua del valor razonable. Abordan aspectos de la NIIF 13 pero no pretenden proporcionar orientacin interpretativa. Activos intangibles Generalmente, los activos intangibles no pueden negociarse en un mercado activo. Un mercado activo se define como un mercado en el que las transacciones del activo o pasivo tienen lugar con la frecuencia y el volumen suficientes para proporcionar informacin de precios de forma continua. Con base en esto, la venta (y compra) de activos intangibles debe clasificarse como mnimo como una medicin del valor razonable de nivel 2. Adems de esto, lo ms probable es que la revelacin requerida solo se incluya en la fecha de adquisicin, ya que despus de la compra, el activo se medira al costo (menos la amortizacin acumulada y el deterioro). Instrumentos de deuda Los emisores de deuda deben considerar el grado de negociacin activa en un mercado activo; si el comercio no est activo, es incorrecto clasificar sus propios instrumentos de deuda como si estuvieran en la jerarqua de nivel 1. Propiedades de inversin Las entradas utilizadas para determinar el valor razonable de las propiedades de inversin a menudo no son observables, en cuyo caso no pueden incluirse en la jerarqua de nivel 2. Las entradas observables se definen como entradas que se desarrollan utilizando datos de mercado, como informacin disponible pblicamente sobre eventos o transacciones reales, y que reflejan los supuestos que los participantes del mercado usaran al fijar el precio del activo o pasivo. Instrumentos financieros operativos Los instrumentos financieros operativos, tales como cuentas por cobrar y cuentas por pagar comerciales, arrendamientos financieros, prstamos por cobrar y prstamos por pagar, no pueden incluirse en la jerarqua de nivel 2 debido a que las entradas no son observables. Estados financieros intermedios Se recuerda a las entidades que deben preparar estados financieros intermedios de acuerdo con la NIC 34 Informacin financiera intermedia que los requisitos de divulgacin contenidos en la NIIF 13 Medicin del valor razonable tambin se requieren en los estados intermedios, donde las partidas se miden al valor razonable y al valor razonable. los valores de esos artculos tambin se determinaron en el perodo intermedio. Conclusin La NIIF 13 Medicin del valor razonable es una fuente nica de orientacin para la medicin del valor razonable que aclara la definicin de valor razonable, proporciona un marco claro para medir el valor razonable y mejora las revelaciones sobre las mediciones del valor razonable. Tambin es el resultado de los esfuerzos de IASB y FASB para garantizar que el valor razonable tenga el mismo significado en las NIIF y en los US GAAP y que sus respectivos requisitos de medicin y divulgacin del valor razonable sean los mismos (excepto por diferencias menores en la redaccin y estilo). La NIIF 13 Medicin del valor razonable se aplica a las NIIF que requieren o permiten mediciones o revelaciones del valor razonable. No introduce nuevas mediciones del valor razonable, ni elimina las excepciones de practicabilidad a las mediciones del valor razonable. En otras palabras, la NIIF 13 Medicin del valor razonable especifica cmo una entidad debe medir el valor razonable y revelar informacin sobre las mediciones del valor razonable. No especifica cundo una entidad debe medir un activo, un pasivo o su propio instrumento de patrimonio a valor razonable. Contabilidad del valor razonable PARTE A GanJee Pty Limited (GanJee) posee y desarrolla propiedades en Gosford CBD en la costa central de NSW. Una vez finalizada la construccin, la empresa alquila los apartamentos y el espacio comercial y proporciona servicios a los inquilinos, incluida la eliminacin de desechos, el mantenimiento y las instalaciones compartidas, como el aire acondicionado. Todos los contratos de arrendamiento se firman por un perodo de menos de 5 aos y luego se revisan antes de la renovacin o extensin. Desea establecer el valor razonable de una de las propiedades de Gosford de GanJee utilizando AASB 13/IFRS 13. GanJee compr la propiedad en 2001 cuando Gosford CBD estaba en declive. En ese momento, GanJee pudo adquirir la propiedad por $0,5 millones. En 2015, se demoli la propiedad existente y GanJee construy dos impresionantes edificios de bloques de pisos con espacio comercial debajo. La propiedad tambin incluye un hotel, oficinas y apartamentos. La construccin fue costosa y cost $ 400 millones. Ha comprobado la siguiente informacin para su evaluacin: La empresa encarg el dictamen pericial de dos peritos tasadores independientes de reconocido prestigio. Estos tasadores entregaron tasacin A y tasacin B. La valoracin A contena la opinin del tasador de que el valor de la propiedad para la tenencia de Gosford de GanJee tena un valor razonable de $ 1.3 mil millones en funcin de las ganancias antes de intereses e impuestos multiplicadas por un mltiplo de ganancias conservador de 6 que es ms probable que un comprador potencial considere justo. propiedades. El segundo tasador al proporcionar la valoracin B expres la opinin de que las propiedades tenan un valor justo de $2,750 millones en funcin de las ganancias antes de intereses e impuestos multiplicadas por un mltiplo de ganancias de 8, que es ms probable que un vendedor potencial de la propiedad considere justo. Ambos tasadores reconocieron que la valoracin de la propiedad en el clima econmico actual era difcil ya que generalmente hay muy pocas ventas de propiedades comparables. Los tasadores comunicaron que utilizaron su experiencia en la observacin de valoraciones de propiedades residenciales en lugar de comerciales y residenciales. Los directores estiman que el costo actual de reemplazar la propiedad sera de $1.8 mil millones en base al diseo actual con los costos de construccin actuales, incluidos mano de obra, materiales y gastos generales. Los precios de las propiedades en Gosford CBD han aumentado sustancialmente desde 2001. CBD pas por una fase de rpido crecimiento en 2017, pero actualmente hay una pausa ya que el Ayuntamiento no desea tener un nuevo desarrollo. La propiedad de GanJee est rodeada de edificios bastante abandonados, lo que dificulta la valoracin. Valor actual de los flujos de efectivo futuros: los directores han calculado ingresos de efectivo netos durante los prximos 20 aos estimados en $300 millones por ao, con base en flujos de efectivo proyectados de ingresos por alquileres, ahorros fiscales y gastos. Los directores esperan que el edificio necesite una renovacin sustancial dentro de 20 aos. Los directores basaron su valoracin en los siguientes factores: tasa de descuento del 11,5% al 14,5%; perodo de tenencia posterior promedio de diez aos para unidades comerciales (ILU) y cuatro aos para apartamentos con servicios (SA). Requerido Discuta cada uno de los cuatro valores anteriores como base para establecer un valor justo para la propiedad. De acuerdo con la NIC 13/NIIF 13, qu metodologa cree que es la ms adecuada? Qu informacin adicional le gustara obtener para hacer una mejor estimacin? PARTE B Walkabout Park quiere determinar el valor justo de los animales en su zoolgico. Mantienen a los animales principalmente para la cra y conservacin de especies autctonas, pero tambin para el beneficio de la poblacin local y las visitas de grupos escolares. Requerido Proporcione su recomendacin sobre cmo debe proceder la entidad para medir el valor razonable de los activos biolgicos. En su respuesta proporcione una explicacin de las posibles alternativas y justifique su recomendacin.