Proyecto Integrador - Avance 2

El propsito de esta actividad es poner en prctica los principales conceptos de amortizacin, clculo del pago mensual, clculos de saldos insolutos, pagos de inters acumulados, pagos de capital acumulados y la construccin de una tabla de amortizacin, para cubrir crditos para financiar proyectos o alternativas de inversin de una empresa.

Instrucciones:

• Considerando las lecturas revisadas en la Unidad 3 y 4, contesta a las preguntas que se plantean a continuacin.
• Elabora una tabla donde muestres los resultados de la actividad.
• Elabora el procedimiento en Excel y anexa el archivo como parte de tu entrega.

Recuerda:

• Enviars este archivo con las respuestas y
• Un archivo de Excel con el procedimiento para justificar a tus resultados.

Caso:

I.Haz solicitado un prstamo hipotecario para la adquisicin de un nuevo edificio que albergar las oficinas de la compaa. El nuevo edificio tiene un precio de $2,250,000. Para la compra de este inmueble la compaa desembolsar un pago inicial o enganche de $500,000 y tomar una hipoteca a 30 aos por el saldo restante. La Empresa hipotecaria le cobrar o cargar a la compaa una tasa de inters nominal anual del 10%, compuesta o capitalizable mensualmente.

Frente a esta situacin, para hacer planeacin, elaboracin de presupuestos y pago de impuestos, el administrador financiero de la compaa requiere responder a las siguientes preguntas:

1. Cules sern los pagos de la hipoteca que se tendrn que realizar a final de cada mes? Si el prstamo se otorg el 1 de julio y se har el primer pago a finales del mes de julio.

Se sabe que con la actual estructura fiscal, cuando se calcula el ingreso gravable, se puede deducir el inters que se paga sobre hipotecas durante el ao calendario o natural. Este clculo es sumamente importante para que se estime el impuesto sobre la renta.

Si, como se sabe, se hacen los pagos mensuales a final de cada mes, el administrador financiero quiere saber:

1. Cul es el monto de intereses que ser un gasto deducible para el ao natural en el que se lleva a cabo la hipoteca del edificio?

(Ten en cuenta que el primer ao natural de la hipoteca inicia en julio y termina en diciembre, es decir, va desde el mes uno al mes seis de la hipoteca.)

1. Cunto inters ser un gasto deducible para el segundo ao calendario? (desde el mes 7 al mes 18 de la hipoteca)

1. Cul ser el monto total de los intereses que se pagarn si la hipoteca contina vigente durante los 30 aos?

II. Ahora supongamos que al cabo de tres aos (es decir, 36 meses desde el momento en que se contrat o firm la hipoteca) las condiciones financieras han mejorado y las tasas de inters han disminuido.

Entonces el administrador financiero considerara pagar el saldo restante que se debe de la hipoteca contratando una nueva que tenga una vida de 20 aos.

La nueva hipoteca a 20 aos que reemplazara a la hipoteca original pagara una tasa de inters nominal anual del 8 por ciento, capitalizable o compuesta mensualmente.

Por lo que sera muy importante conocer:

1. Cul sera el monto del principal de la nueva hipoteca?

1. Y los pagos mensuales de dicha hipoteca?

III. Al final de un perodo adicional de cinco aos (60 meses) despus de haber firmado la nueva hipoteca (es decir, ocho aos a partir de la hipoteca original), la compaa ha crecido por lo que se hace necesario vender el edificio y comprar otro ms grande.

Como parte de la transaccin para la adquisicin del nuevo edificio, el administrador requiere pagar el saldo adeudado de la hipoteca del antiguo edificio.

Es por ello que debe calcular:

1. Cunto ser el saldo pendiente de pago de la hipoteca del antiguo edificio en ese momento?

1. Cul ser el valor de mercado del edificio en el momento de la venta? Es decir, ocho aos a partir de su compra), si dicho valor de mercado se estima que se aprecia a un ritmo de 3.5 por ciento anual durante los ocho aos que la compaa ha sido propietaria del edificio.

Adicionalmente, se sabe que se debe pagar una comisin del 6 por ciento sobre el precio de venta por realizar la operacin, y que el precio de venta es el mismo que el valor de mercado al momento de la venta.

Las preguntas a resolver por el administrador financiero son:

1. Cul es el ingreso neto de la venta del edificio despus de pagar los gastos de venta y de pagar el saldo pendiente con una hipoteca?

IV) Sin embargo, todos sabemos que vivimos en un mundo lleno de incertidumbre, por lo que las respuestas a estas preguntas dependen de las tasas de apreciacin e inters que supongamos. Es decir, la tasa de apreciacin es solo una estimacin, por lo que no hay certidumbre que esta vaya ser as, de manera que el administrador financiero debe crear una tabla de una sola variable que le muestre el efecto que tendran diferentes tasas de apreciacin del valor de mercado del edificio sobre el ingreso neto que va a recibir por la venta despus de pagar la cuota de ventas del 6% as como el saldo pendiente de pago de su hipoteca. Para lo cual utiliza las siguientes tasas de apreciacin: 2, 3, 4, y 5 por ciento.

Finalmente, los accionistas le solicitan al administrador financiero hacer un anlisis del efecto que tendran cambios simultneos tanto de la tasa de apreciacin del valor de mercado del edificio como de la tasa de inters de la hipoteca de 20 aos sobre los ingresos netos que va a recibir por la venta de su casa.

Para realizar este anlisis de sensibilidad debe crear una tabla de dos variables de entrada donde use las siguientes tasas de apreciacin de 2, 3, 4, y 5 por ciento y las siguientes tasas de inters para la hipoteca de 6, 7, 8, 9, y 10 por ciento.