AL KARI KRALAMA KARARI (a. Daire fiyat deimez.b. Daire fiyat 10 yln sonunda orijinal satn alma fiyatndan toplam %10 artar.c. Daire fiyat yllk enflasyon oran kadar artar. nmzdeki 10 yl boyunca ylda %2.d. Konut fiyat, nmzdeki 10 yl boyunca her yl %5 orannda artyor.) Mays 2013'te Rebecca Young, MBA eitimini tamamlad ve yeni bir i iin Toronto'ya tand. yatrm bankaclnda i. Orada, otopark dahil ancak kamu hizmetleri veya kablolu televizyon dahil olmayan, ayda 3.000 $ 'a geni, iki yatak odal bir apartman dairesi kiralad. Temmuz 2014'te, yan taraftaki neredeyse ayn birim, 620.000 $ 'lk bir talep fiyatyla sata sunuldu ve Young, onu 600.000 $' a satn alabileceine inand. Klasik satn alma-kiralama kararyla kar karya olduunu fark etti. "Parann zaman deeri" kavramlar da dahil olmak zere iletme okulunda edindii baz analitik aralar kiisel yaamna uygulama zaman gelmiti. Young, kiralad kat mlkiyeti birimini ve apartman binasnn kendisini gerekten sevse de, be yl iinde bir eve veya hatta daha byk bir at katna tanmay planlad iin bunun uzun vadeli ihtiyalar iin yetersiz olacan hissetti. 10 yla kadar - ii iyi gitmeye devam ederse daha da erken. Arkadalar ve ailesi, Young'a satn alma-kiralama tartmasyla ilgili olarak, "kiraya para harcyorsun"dan "sen hazr olana kadar her eyi olabildiince ucuz ve esnek tutmak daha iyidir"e kadar eitli kark grler vermiti. sonsuza dek yerlemek iin. Her iki tarafn da iyi argmanlar sunduunu fark etti, ancak nihayetinde kararnn nemli bir paras olacak nitel mlahazalar iin bir balam salamak amacyla satn alma-kiralama kararn nicel bir bak asyla analiz etmek istedi. FNANSAL DETAYLAR Young yeni kat mlkiyetini satn alrsa, aylk 1.055 $ apartman creti art birim iin aylk 300 $ emlak vergisi deyecekti. Kiralamadan farkl olarak, ylda ortalama 600 $ olacan tahmin ettii onarm ve genel bakmdan da sorumlu olacakt. Young, yeni birimi satn almaya karar verirse, satn alma fiyatnn yzde 20'sini peinat olarak vermeyi amalad. Ayrca, her ikisi de satn alma tarihinde denmesi gereken, satn alma fiyatnn yaklak yzde 1,5'i kadar bir yerel tapu devir vergisi ve yzde 1,5'lik bir il tapu devir vergisi vard. (Bu belge iin yalnzca JAE BOK LEE (leejb5550@hotmail.com) tarafndan kullanm yetkisi verilmitir. Kopyalanmas veya yaynlanmas telif hakknn ihlalidir. Ek kopyalar iin ltfen customerservice@harvardbusiness.org veya 800-988-0886 ile iletiime gein. Sayfa 2 9B14N024 basitlik, Young balangta analizi boyunca dier vergi hususlarn gz ard etmeyi planlad.) Dier kapan cretlerinin yaklak 2.000 $ olduu tahmin ediliyor. Young, satn alma fiyatnn kalan yzde 80'ini finanse etmek iin birka bor verenle temasa geti ve 10 yllk bir dnem iin kilitlenecek olan yzde 4'lk "kote edilen" yllk oran1 zerinden bir ipotek alabileceini grd. ve ipotei 25 ylda aylk demelerle amorti edeceini syledi. Young'n peinat ve kapan maliyetleri iin kullanmay planlad para u anda yatrlmt ve ipotek demesiyle ayn efektif aylk getiri orann kazanyordu. Young, kat mlkiyetini - diyelim ki nmzdeki iki ila 10 yl iinde - satarsa, sat fiyatnn yzde 5'ini emlak cretlerine art 2.000 $ dier kapan cretlerini deyeceini varsayd. SENARYO ANALZ Satn alma-kiralama kararnn mali analizini tamamlamak iin Young, ilk grevinin gerekli aylk ipotek demelerini belirlemek olacan fark etti. Daha sonra, bu fonlar yatrlm durumda brakp ipotek oranna eit olduu varsaylan efektif aylk oran kazanmak yerine, kat mlkiyeti satn almak iin gerekli olan gtr fonlar kullanmann frsat maliyetini (aylk bazda) belirlemek istedi. Daha sonra, frsat maliyeti de dahil olmak zere kiralamaya kyasla kat mlkiyeti satn almak iin gereken ek aylk demeleri belirleyebilecektir. Young, kat mlkiyetini ileri bir tarihte satmay seerse neler olabileceini dnmek istedi. En az iki yl boyunca herhangi bir yeniden sat olmayacandan emindi, ancak kesinlikle be veya 10 yl iinde gerekleebilir. denmemi anapara miktarn gelecekte eitli noktalarda modellemesi gerekiyordu - bundan iki, be veya 10 yl sonra. Daha sonra, Toronto konut piyasasnda gelecekteki gayrimenkul fiyatlarna ilikin baz durum tespiti sonrasnda mmkn olduunu belirledii aadaki senaryolar kapsamnda iki, be ve 10 yl sonra gelecekteki net kazan veya zarar belirlemek istedi: (a) Daire fiyat deimeden kalr; (b) Konut fiyat nmzdeki iki yl iinde yzde 10 der, ardndan be yln sonunda tekrar satn alma fiyatna ykselir ve ardndan 10 yln sonunda orijinal satn alma fiyatndan toplam yzde 10 artar. ; (c) Konut fiyat, nmzdeki 10 yl boyunca yllk yzde 2'lik yllk enflasyon oran kadar artar; ve (d) Konut fiyat, nmzdeki 10 yl boyunca her yl yllk yzde 5 orannda artar. SON DNCELER Young, nnde zor bir karar olduunu fark etti, ancak bu tr kararlar vermek iin iyi eitilmiti. Ayrca, kararnn yalnzca niceliksel faktrlere dayal olmayacan da kabul etti; herhangi bir niteliksel deerlendirmeye de dayanmas gerekir. Kat mlkiyeti olduka hzl satld iin bir an nce harekete gemesi gerektiini biliyordu ve satn almaya karar verirse herhangi bir evrak iinde yardmc olmas iin finansman ayarlamas ve bir avukatla grmesi gerekecekti.

Sorular:

- Vakadan gerekleri, gelecekteki gayrimenkul fiyatlar beklentisini (kirala/satn al), borlanma maliyetini, frsat maliyetlerini, alm/satm maliyetini, ekonomiyi vb. aklayn.

- Aylk ipotek demesinin hesaplanmas, denmemi ipotek bakiyesi

- Satn alma kararnda ve kiralama kararnda dikkate alnacak Maliyet/demeler

- Senaryo analizleri (Konut fiyatlar, faiz oranlar vb.)

- Niteliksel faydalar ve maliyetler gibi dier faktrler

- Rebecca Young'a hangi tavsiye(ler)i nerirsiniz ve neden? Young'n bir sonraki eylemi ne olurdu?