COMPRAR VS. ESTUDIO DE CASO DE ALQUILER

En mayo de 2013, Rebecca Young complet su MBA y se mud a Toronto para un nuevo trabajo en banca de inversin. All, alquil un condominio espacioso de dos habitaciones por $ 3,000 por mes, que inclua estacionamiento pero no servicios pblicos ni televisin por cable. En julio de 2014, la unidad de al lado, prcticamente idntica, estuvo disponible para la venta con un precio inicial de $ 620,000, y Young crea que poda comprarla por $ 600,000. Se dio cuenta de que se enfrentaba a la clsica decisin de comprar o alquilar. Era hora de que aplicara algunas de las herramientas analticas que haba adquirido en la escuela de negocios, incluidos los conceptos de "valor del dinero en el tiempo", a su vida personal. Si bien a Young le gustaba mucho la unidad de condominio que estaba alquilando, as como el edificio de condominio en s, sinti que sera inadecuado para sus necesidades a largo plazo, ya que planeaba mudarse a una casa o incluso a un condominio penthouse ms grande dentro de cinco a 10 aos, incluso antes si su trabajo continuaba funcionando bien. Los amigos y la familia le haban dado a Young una variedad de opiniones encontradas sobre el debate entre comprar y alquilar, que iban desde "ests desperdiciando tu dinero en el alquiler" hasta "es mejor mantener las cosas lo ms baratas y flexibles posible hasta que ests listo". instalarse para siempre. Se dio cuenta de que ambas partes presentaban buenos argumentos, pero quera analizar la decisin de comprar versus alquilar desde un punto de vista cuantitativo para proporcionar un contexto para las consideraciones cualitativas que, en ltima instancia, seran una parte importante de su decisin.

DETALLES FINANCIEROS Si Young comprara el nuevo condominio, pagara cuotas de condominio mensuales de $1,055 por mes, ms impuestos a la propiedad de $300 por mes sobre la unidad. A diferencia de cuando alquila, ella tambin sera responsable de las reparaciones y el mantenimiento general, que estim en un promedio de $600 por ao. Si ella decida comprar la nueva unidad, Young tena la intencin de proporcionar un pago inicial en efectivo del 20 por ciento del precio de compra. Tambin haba un impuesto local sobre la transferencia de escrituras de aproximadamente el 1,5 por ciento del precio de compra y un impuesto provincial sobre la transferencia de escrituras del 1,5 por ciento, ambos pagaderos en la fecha de compra. (Para simplificar, Young plane inicialmente ignorar cualquier otra consideracin fiscal a lo largo de su anlisis). Se estim que otras tarifas de cierre rondaban los $2,000. Para financiar el 80 por ciento restante del precio de compra, Young se puso en contacto con varios prestamistas y descubri que podra obtener una hipoteca a una tasa anual "cotizada" del 4 por ciento1 que estara asegurada por un plazo de 10 aos. y que amortizara la hipoteca en 25 aos, con cuotas mensuales. El dinero que Young planeaba usar para el pago inicial y los costos de cierre ya estaba invertido y estaba obteniendo la misma tasa de rendimiento mensual efectiva que pagara por su hipoteca. Young asumi que si vendiera el condominio, digamos, en los prximos dos a 10 aos, pagara el 5 por ciento del precio de venta a los honorarios del agente inmobiliario ms $2,000 en otros honorarios de cierre.

ANLISIS DE ESCENARIO Para completar un anlisis financiero de la decisin de comprar versus alquilar, Young se dio cuenta de que su primera tarea sera determinar los pagos hipotecarios mensuales requeridos. A continuacin, quera determinar el costo de oportunidad (mensualmente) de usar los fondos requeridos en la suma global para la compra del condominio en lugar de dejar esos fondos invertidos y ganar la tasa mensual efectiva, que se supone que es equivalente a la tasa hipotecaria. Entonces podra determinar los pagos mensuales adicionales necesarios para comprar el condominio en comparacin con el alquiler, incluido el costo de oportunidad. Young quera considerar qu podra pasar si decidiera vender el condominio en una fecha futura. Estaba segura de que no se producira ninguna reventa durante al menos dos aos, pero sin duda podra suceder dentro de cinco o diez aos. Necesitaba modelar el monto del principal pendiente en varios puntos en el futuro: dentro de dos, cinco o 10 aos. Luego quiso determinar la ganancia o prdida futura neta despus de dos, cinco y 10 aos bajo los siguientes escenarios, que haba determinado que eran posibles despus de cierta debida diligencia con respecto a los precios inmobiliarios futuros en el mercado de condominios de Toronto: (a) El condominio el precio permanece sin cambios; (b) El precio del condominio cae un 10 por ciento durante los prximos dos aos, luego aumenta de nuevo a su precio de compra al final de los cinco aos, luego aumenta en un total del 10 por ciento del precio de compra original al final de los 10 aos. ; (c) El precio del condominio aumenta anualmente por la tasa anual de inflacin del 2 por ciento anual durante los prximos 10 aos; (d) El precio del condominio aumenta anualmente a una tasa anual del 5 por ciento durante los prximos 10 aos.

CONSIDERACIONES FINALES

Young se dio cuenta de que tena una decisin difcil por delante, pero estaba bien entrenada para tomar este tipo de decisiones. Tambin reconoci que su decisin no se basara nicamente en factores cuantitativos; tambin tendra que basarse en cualquier consideracin cualitativa. Saba que tena que actuar pronto porque los condominios se vendan con bastante rapidez y, si decida comprar, tendra que organizar la financiacin y ponerse en contacto con un abogado para que la ayudara con el papeleo.

*Pregunta 6 - Como Rebecca Young, qu decisin tomaras? Describa cualquier consideracin cualitativa que influira en su decisin.