Richard Rambo actualmente es propietario del edificio de oficinas Marine Tower, que tiene 20 aos, y est considerando renovarlo. Compr la propiedad hace dos aos por $800.000 y la financi con un prstamo del 75 por ciento a 20 aos con un inters del 4,5 por ciento (pagos mensuales). De los $800.000, el tasador indic que el terreno vala $200.000 y el edificio $600.000. Rambo ha estado utilizando la depreciacin lineal durante 39 aos (1/39 por ao para simplificar). En la actualidad, Marine Tower est produciendo $52 000 en NOI y se espera que el NOI y el valor de la propiedad aumenten un 2 por ciento anual. El valor de mercado actual de la propiedad es de $820,000. Rambo estima que si el edificio de oficinas Marine Tower se renueva a un costo de $200,000, el NOI ser aproximadamente un 20 por ciento mayor el prximo ao ($62,400 frente a $52,000) debido a alquileres ms altos y gastos ms bajos. Tambin espera que con la renovacin el NOI aumente un 3 por ciento anual en lugar del 2 por ciento. Adems, Rambo cree que despus de cinco aos, un nuevo inversor comprar el edificio de oficinas Marine Tower a un precio basado en la capitalizacin del NOI proyectado dentro de seis aos a una tasa de capitalizacin del 6 por ciento. Los costos de venta seran el 6 por ciento del precio de venta. Actualmente, Rambo tiene que pagar un impuesto del 35 por ciento sobre los ingresos ordinarios, el 20 por ciento sobre las ganancias de capital y el 25 por ciento sobre la recuperacin de la depreciacin, que espera que se mantenga igual en el futuro. Tampoco estara sujeto a ninguna limitacin de prdida de actividad pasiva. Si Rambo hace la renovacin, cree que podra obtener un nuevo prstamo a una tasa de inters del 5 por ciento y un plazo de prstamo de 20 aos (pagos mensuales).

Requerido: a. Supongamos que si Rambo hace la renovacin, podr obtener un nuevo prstamo equivalente al saldo del prstamo existente ms el 75 por ciento de los costos de renovacin. Cul es el retorno incremental (ATIRRe) por hacer la renovacin versus no hacerla? Supongamos un perodo de tenencia de cinco aos.