SATIN ALMA VE KRALAMA KARARI (a. Konut fiyat deimeden kalr.b. Konut fiyat 10 yln sonunda orijinal satn alma fiyatndan toplam %10 artar.c. Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca yllk %2 enflasyon orannda artar.d. Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca yllk %5 orannda artar) Mays 2013'te Rebecca Young MBA'ini tamamlad ve yatrm bankaclnda yeni bir i iin Toronto'ya tand. Orada, aylk 3.000 dolara geni, iki yatak odal bir apartman dairesi kiralad, buna otopark dahildi ancak elektrik ve kablolu televizyon dahil deildi. Temmuz 2014'te, yandaki neredeyse ayn birim 620.000 $ fiyatla sata sunuldu ve Young buray 600.000 $'a satn alabileceine inand. Klasik bir satn alma-kiralama kararyla kar karya olduunu fark etti. letme fakltesinde edindii baz analitik aralar - "parann zaman deeri" kavramlar da dahil olmak zere - kiisel hayatna uygulama zaman gelmiti. Young kiralad apartman dairesini ve apartman binasnn kendisini ok beenmi olsa da, be ila on yl iinde - hatta ii iyi gitmeye devam ederse daha da erken - bir eve, hatta daha byk bir at kat apartman dairesine tanmay planladndan, bu dairenin uzun vadeli ihtiyalar iin yetersiz kalacan dnyordu. Arkadalar ve ailesi Young'a satn alma-kiralama tartmasna ilikin olarak "paran kiraya vererek pe atyorsun "dan "temelli yerlemeye hazr olana kadar her eyi mmkn olduunca ucuz ve esnek tutmak daha iyidir "e kadar deien eitli fikirler vermiti Her iki tarafn da iyi argmanlar sunduunun farkndayd, ancak nihayetinde kararnn nemli bir paras olacak niteliksel deerlendirmeler iin bir balam salamak amacyla satn alma-kiralama kararn niceliksel bir bak asyla analiz etmek istedi. FNANSAL AYRINTILAR Young yeni kat mlkiyetini satn alrsa, aylk 1.055 $ apartman aidat ve birim iin aylk 300 $ emlak vergisi deyecektir. Kiralamadan farkl olarak, ylda ortalama 600 dolar tutacan tahmin ettii onarm ve genel bakmdan da sorumlu olacakt. Yeni birimi satn almaya karar vermesi halinde Young, satn alma fiyatnn yzde 20'si orannda nakit peinat vermeyi planlyordu. Ayrca, her ikisi de satn alma tarihinde denmesi gereken, satn alma bedelinin yaklak yzde 1,5'i orannda yerel tapu devir vergisi ve yzde 1,5 orannda il tapu devir vergisi vard. (Bu belge iin sadece JAE BOK LEE (leejb5550@hotmail.com) tarafndan kullanm izni verilmitir. Kopyalamak veya yaynlamak telif hakk ihlalidir. Ek kopyalar iin ltfen customerservice@harvardbusiness.org veya 800-988-0886 ile iletiime gein. Sayfa 2 9B14N024 basitlii nedeniyle Young, analizi boyunca dier vergi hususlarn balangta gz ard etmeyi planlamtr) Dier kapan masraflarnn yaklak 2.000 $ olaca tahmin edilmektedir. Young, satn alma fiyatnn kalan yzde 80'ini finanse etmek iin birka kredi kuruluuyla temasa gemi ve 10 yllk bir vade iin kilitlenecek ve aylk demelerle 25 yl boyunca ipotei amorti edecek yllk yzde 4 "kotasyonlu" oranla1 bir ipotek alabileceini bulmutur. Young'n peinat ve kapan masraflar iin kullanmay planlad para halihazrda yatrma ynlendirilmiti ve mortgage iin deyecei aylk efektif getiri orannn aynsn kazanyordu. Young, kat mlkiyetini satmas durumunda - rnein nmzdeki iki ila 10 yl iinde - sat fiyatnn yzde 5'ini emlak cretlerine ve dier kapan cretleri iin 2.000 $ deyeceini varsaymtr. SENARYO ANALZ Young, satn alma-kiralama kararnn finansal analizini tamamlamak iin ilk grevinin gerekli aylk ipotek demelerini belirlemek olacan fark etmitir. Daha sonra, bu fonlar yatrmda brakmak ve ipotek oranna edeer olduu varsaylan efektif aylk oran kazanmak yerine, kat mlkiyeti satn almak iin gereken toplu fonlar kullanmann frsat maliyetini (aylk bazda) belirlemek istemitir. Daha sonra, frsat maliyeti de dahil olmak zere, kiralamaya kyasla kat mlkiyeti satn almak iin gereken ek aylk demeleri belirleyebilecektir. Young, kat mlkiyetini ileriki bir tarihte satmay semesi halinde neler olabileceini dnmek istemitir. Herhangi bir yeniden satn en az iki yl boyunca gereklemeyeceinden emindi, ancak be veya 10 yl iinde kesinlikle gerekleebilirdi. ki, be veya 10 yl sonra olmak zere gelecekte eitli noktalarda denmemi anapara miktarn modellemesi gerekiyordu. Daha sonra, Toronto konut piyasasnda gelecekteki emlak fiyatlarna ilikin baz durum tespiti yaptktan sonra mmkn olduunu belirledii aadaki senaryolar altnda iki, be ve 10 yl sonra gelecekteki net kazan veya kayb belirlemek istemitir: (a) Konut fiyat deimeden kalr; (b) Konut fiyat nmzdeki iki yl iinde yzde 10 der, ardndan be yln sonunda satn alma fiyatna geri dner ve 10 yln sonunda orijinal satn alma fiyatndan toplam yzde 10 artar; (c) Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca yllk yzde 2 enflasyon orannda artar; ve (d) Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca yllk yzde 5 orannda artar. SON DEERLENDRMELER Young nnde zor bir karar olduunu fark etti, ancak bu tr kararlar vermek iin iyi eitilmiti. Ayrca, kararnn yalnzca niceliksel faktrlere dayanmayacan, niteliksel deerlendirmelere de dayanmas gerektiini kabul etmitir. Bir an nce harekete gemesi gerektiini biliyordu nk apartman daireleri olduka hzl satlyordu ve satn almaya karar verirse finansman ayarlamas ve herhangi bir evrak iinde yardmc olmas iin bir avukatla iletiime gemesi gerekecekti: 5 . Rebecca Young'n Toronto konut piyasasnda gelecekteki emlak fiyatlarna ilikin baz "durum tespiti" yaptktan sonra mmkn olduunu belirledii aadaki senaryolar altnda 10 yl sonra gelecekteki "net" kazan veya kayb belirleyin (10 yl sonra konutu satacan unutmayn): a. Konut fiyat deimeden kalr.b. Konut fiyat 10 yln sonunda orijinal satn alma fiyatndan toplam %10 artar.c. Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca her yl yllk %2 enflasyon orannda artar. d. Konut fiyat nmzdeki 10 yl boyunca her yl yllk %5 orannda artar. 6 . Rebecca Young olsaydnz nasl bir karar verirdiniz? Kararnz etkileyebilecek niteliksel veya dier niceliksel hususlar aklayn. Sadece bu iki sorunun zmne ihtiyacm var. ok teekkrler